売買契約書がないと税務上不利になる｜不動産を売却したら確定申告を
不動産を売却したら確定申告を行う
土地やマンションなど不動産を売却した場合、確定申告をしなければならないケースがほとんどです。
譲渡所得とは
不動産を売却して利益を得た場合、確定申告で譲渡益があったことを申告しなければなりませんし、逆に損失があった場合は特例を受けて税金を減らすために申告が必要になります。
この譲渡所得に対して課税される金額は、以下の式で計算されます。
課税譲渡所得金額＝譲渡金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円
この計算式にある「取得費」が不動産を購入した金額となります。
「取得費」を証明するためには、不動産取得時の「売買契約書」が必要となります。
「売買契約書」が無く取得費が不明な場合は、「売却価格の5％」が取得費になります。
確定申告の時に取得費が不明だった場合、取得費は「概算取得費」となる「売却価格の5％」で考えることになります。
この場合、計算式に当てはめ実際には「損失」となって税金がかからないにも拘わらず、売買契約書がないために譲渡益があったとみなされ、数十万円の税金がかかるケースも生じてきます。
なので、不動産を取得した時の「売買契約書」は大切に保管しておく必要があるのです！
土地や建物の権利証とともに親が不動産を取得した時の売買契約書の有無も併せて確認しておきましょう。
不動産を売却した時の確定申告の方法
実は、不動産を売却したときに初めて確定申告を経験したという方は珍しくないそうです。当時父は確定申告を行える状況になかったことから、私が代わって申告を行いました。
ここからは確定申告の手順をわかりやすく解説していきます。先ずは申告の大まかな流れを把握して必要書類や計算方法を整理していきましょう。
確定申告の大まかな流れ
１．申告に必要な書類の準備
２．申告書の作成と提出
３．納税・還付の手続き
🔰申告に必要な書類の準備
確定申告に必要な書類には、まず「マイナンバーカード」か若しくは「番号確認書類と身元確認書類」が必要となります。（2019年1月からスマホでの申告が便利になりました）
マイナンバー制度が導入され、確定申告する時にはマイナンバーカードを発行している方はマイナンバーカードを、持っていない場合は番号確認書類と身元確認書類を用意しましょう。
番号確認書類とは「通知カード」や「住民票の写し又は住民票記載事項証明書」などのマイナンバーを確認できる書類のこと。身元確認書類とは「運転免許証」や「公的医療保険の被保険者証」など身元を確認できる書類のことです。
その他確定申告に必要な書類は、国税庁の確定申告特集サイトの「確定申告書などの様式・手引き」のページを参照して下さい。
🔰申告書の作成と提出
書類の準備ができたら確定申告書を作成していきましょう。先ずは税額を計算します。
「譲渡所得税」と「住民税」は、譲渡所得から適用される控除額を引いた「課税譲渡所得」に税率をかけて算出します。
譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得
課税譲渡所得の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。不動産を売却した年の1月1日現在で不動産の所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれ税率は長期の場合20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）、短期の場合39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）となります。
※平成25年1月1日～平成49年12月31日の間、復興特別所得税として所得税に2.1％が上乗せされています。
確定申告書の作成は国税庁ホームページ上にある「確定申告書等作成コーナー」を利用すると税額の計算などスムーズに行うことができると思います。
そして作成した確定申告書は、3月15日までに税務署へ提出しましょう。不動産を売買した登記情報は必ず税務署に届きます。確定申告をしなくても売買したということが税務署に伝わるので、期日までに申告しないと延滞税が発生してしまう可能性もあります。ゆとりをもって手続きすることをおすすめします。
確定申告書を提出する方法は3つあります。
①管轄の税務署に行って提出する、②管轄の税務署へ郵送する、③e-Taxを使って電子的に提出する
ここで②の郵送の場合、消印の日付が提出日として扱われます。期日当日に受け付けてもらえれば期日内に提出したことになりますが、ポストに入れる場合、回収時間によって翌日受付となる可能性もありますのでできる限り窓口で直接手続きすることをおすすめします。
🔰納税・還付の手続き
納税しなければならない場合は、税務署へ行って直接納税することができます。そして所得税を多く払い過ぎていたような場合には、確定申告後に税務署の確認を終えると還付を受けることができます。この還付に関しては思いのほか時期が早く、3月中に指定口座に振り込まれるくらい税務署の確認は早いです。
まとめ
いかがでしたか？
父が売買契約書を紛失してしまっていたため、結果として確定申告時に本来納める必要のなかった数十万円を納めることになってしまいました。
大事に保管する必要があるのは、むしろ権利証よりも不動産を取得した時の売買契約書の方かもしれません。
機会をみて、ぜひ確認されておくことをおすすめします。
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